Liebe Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer in den Sanierungsgebieten der Altstädte von Seehausen und Wanzleben,

dieser umfangreiche Artikel ist für Grundstückseigentümerinnen und Eigentümer relevant, deren Grundstück innerhalb der Sanierungsgebiete „Altstadt Wanzleben“ oder „Seehausen Stadtkern“  liegt. Bitte prüfen Sie dieses ggf. mit den beiliegenden Übersichtskarten.

Sollten Sie in der Vergangenheit bereits Ausgleichsbeträge für Ihr Grundstück auf der Grundlage von freiwilligen Vereinbarungen geleistet haben, sind Sie vom Folgenden nicht mehr betroffen.

Haben Sie Grundbesitz im Sanierungsgebiet, für den bisher keine Ausgleichsbeträge bezahlt wurde, bitten wir Sie den folgenden Beitrag bis zum Ende aufmerksam zu lesen. Es geht um ein komplexes Thema, welches sich leider nicht in einer kurzen Zusammenfassung beschreiben lässt.

Beide Sanierungsgebiete sind durch einen Beschluss des Stadtrates und dessen ortsüblicher Bekanntmachung rechtskräftig festgelegt. Damit ist ein besonderes Recht wirksam geworden, mit dem die städtebaulichen Mängel und Missstände in der Altstadt planmäßig und durch Zahlung umfangreicher Städtebaufördermittel über einen langen Zeitraum beseitigt werden konnten.

Dieses besondere Recht verpflichtet auch die Grundstückseigentümer. Im Durchführungszeitraum der Sanierungsmaßnahme müssen Eigentümer für geplante Bauvorhaben oder Grundstücksverkäufe eine Genehmigung einholen. Am Abschluss der Sanierungsmaßnahme sind Eigentümer zu Ausgleichszahlungen verpflichtet.

Für die Erneuerung der Altstadt von Wanzleben sind mehr als 8,3 Millionen Euro bereitgestellt worden. Für die Altstadt von Seehausen wurden 2,9 Millionen Euro bewilligt. Mit diesem Geld wurden Straßen und Plätze erneuert, Parkplätze gebaut und wichtige kommunale Gebäude und Kirchen saniert.

Im vergangenen Jahr endete die langjährige Städtebauförderung. Die Stadt erstellte die Abschlussberichte über die erreichten Ziele vorgelegt. Dort wird auch begründet, dass die Ziele der Sanierungsmaßnahme insbesondere im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen noch nicht ganz erfüllt sind. Deshalb werden beide Sanierungsmaßnahmen weitergeführt und erst im Jahr 2025 durch die Aufhebung der Sanierungssatzung beendet.

Der als förmliche Aufhebung der Sanierungssatzung bezeichnete Rechtsvorgang hat Auswirkungen für die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer. Nach der Aufhebung der Sanierungssatzung sind die Städte verpflichtet, einen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Baugesetzbuch per Bescheid zu erheben.

Was ist ein Ausgleichsbetrag?

Ein Stadtgebiet mit sanierten Häusern und Straßen mit einer guten Infrastruktur bietet Eigentümern bessere die Chancen auf Vermietung. Damit erhöht sich der Marktwert eines Grundstückes. Die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen haben nachweislich zur Erhöhung der Grundstückswerte beigetragen.

Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass Grundstückseigentümer aufgrund dieses Vorteils an den Kosten der Sanierung mit einem Ausgleichsbetrag zu beteiligen sind (§ 154 BauGB). Im Gegenzug durfte die Stadt in den letzten 30 Jahren keine Erschließungsbeiträge für Straßenbaumaßnahmen im Sanierungsgebiet erheben.

Wer hat einen Ausgleichsbetrag zu entrichten?

Ausgleichsbeträge müssen von allen Grundstückseigentümern, Mit- oder Teileigentümern, Erben und Erbengemeinschaften und Eigentümern, deren Grundstück mit einem Erbbaurecht eines Dritten belastet ist, gezahlt werden.

Dabei ist es unerheblich, ob der Eigentümer Fördermittel erhalten hat oder nicht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- und Teileigentum müssen die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer die Ausgleichsbeträge gemäß ihrem Anteil an dem Gesamteigentum zahlen.

Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung des Grundstückes besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, den das Grundstück nach Abschluss der Sanierungs­maßnahmen hat (Endwert).

Stichtag ist dabei der Tag, an dem das Sanierungsverfahren beendet ist und die Sanierungssatzung durch den Stadtrat aufgehoben wird. Die Stadt Wanzleben-Börde rechnet mit dieser Satzungsaufhebung Ende des Jahres 2025. Die jeweilige Grundstücksfläche stellt die Bemessungsgrundlage für den grundstücksbezogenen Ausgleichsbetrag dar. Die Berechnung erfolgte und erfolgt individuell für jede ‚Zone‘ über den unabhängigen Gutachterausschuss. Der Ausgleichsbetrag bezieht sich nur auf den erhöhten Wert des Grundstückes. Allgemeine Bodenwerterhöhungen oder auch –minderungen und solche, die der Eigentümer aufgrund eigener zulässiger Aufwendungen bewirkt hat, sind nicht Bestandteil des Ausgleichsbetrages. Verkehrswertveränderungen des bebauten Grundstückes aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen werden also nicht berücksichtigt.

Wann kann oder muss der Ausgleichsbetrag bezahlt werden?

Für die Zahlung des Ausgleichsbetrages erlaubt der Gesetzgeber mehrere Verfahrenswege:

• die freiwillige Zahlung zur vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrags
• den Bescheid nach Abschluss des Sanierungsverfahrens im Jahr 2025

Welche Vor- und Nachteile haben die unterschiedlichen Zahlungsweisen?

Die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags

Die Stadt Wanzleben bietet seit Jahren allen Eigentümern in den Sanierungsgebieten den Abschluss einer so genannten Ablösungsvereinbarung an. Dabei handelt es sich um eine zwischen Stadt und Eigentümer einvernehmlich getroffene, umfassende abschließende Regelung. Diese freiwilligen Ablösevereinbarungen können noch bis zum Jahresende 2021 abgeschlossen werden.

Dieses hat im Übrigen Vorteile für die Eigentümer und die Stadt:

• Eigentümer, die freiwillig abgelöst haben, können nicht zu Nachzahlungen veranlagt werden, wenn mit Abschluss der Sanierung höhere Beiträge ermittelt werden.
• Eine freiwillige Ablösevereinbarung schafft Rechtssicherheit sowohl für die Eigentümer als auch für die Stadt.
• Es können flexiblere Ratenzahlungen gewährt werden.
• Die freiwillige gezahlten Ausgleichsbeträge können vollständig für die Finanzierung von Maßnahmen im Sanierungsgebiet eingesetzt werden. Sie entlasten somit den Stadthaushalt. Beiträge, die ab 2025 nach Abschluss der Maßnahme per Bescheid erhoben werden, müssen zu zwei Dritteln an das Land Sachsen-Anhalt weitergereicht werden.

Die Zahlung des Ausgleichsbetrags auf der Grundlage eines Bescheides

• Bescheide werden erst nach dem Abschluss der Sanierungsmaßnahmen erstellt. Dieses erfolgt in der Stadt Wanzleben-Börde für beide Sanierungsgebiete nicht vor dem Jahr 2025.
• Gegen einen Bescheid können Eigentümer Rechtsmittel einlegen.  Dieses kann neben den Kostenrisiken eines Rechtsstreits zur Berechnung eines grundstücksbezogenen Ausgleichsbetrags durch ein Einzelgutachten führen, dabei kann der grundstücksbezogene Ausgleichsbetrag auch höher sein, als der auf Grundlage der Bodenrichtwertkarte ermittelte Ausgleichsbetrag.
• Nach Erhalt eines Bescheides sind die Eigentümer verpflichtet, den Ausgleichsbetrag bei sofort Fälligkeit mit fremden oder eigenen Mitteln zu erfüllen. Bei nachgewiesener sozialer Härte kann der Betrag in ein zu verzinstes Darlehen umgewandelt werden. Zinsfreie Ratenzahlungen – wie bei den freiwilligen Vereinbarungen – sind nicht mehr möglich.

Gern können Sie sich auch auf der Grundlage dieser Veröffentlichung unter den nachfolgend genannten Kontakten an die Stadtverwaltung oder den Sanierungsträger (wenn gewünscht) wenden, um einen persönlichen oder telefonischen Beratungstermin mit uns zu vereinbaren.